טיפים מהצוות

על מנת להימנע מסיבוכים ובעיות לאחר המכירה כדאי להמציא את האישורים הנדרשים מהעירייה או מהרשות המקומית לפני חתימת החוזה, ובכך לחסוך זמן יקר, כסף ועגמת נפש.

לפני העברת הנכס בטאבו תתבקשו להביא אישור מהעירייה המוכיח כי הנכס נבנה עפ"י היתר בניה, וכי שולמו כל התשלומים החלים על הנכס (היטל השבחה, היטל דרכים, אגרת תיעול, היטל ביוב, אגרות והיטלי פיתוח).

בדרך כלל המוכרים לא מודעים במדויק למצבו התכנוני של הבית שלהם, ומגלים את החריגות או הבניה הלא חוקית (כמו: מחסן, סגירת מרפסת, פרגולה,גדר, הגדלת חדרים וכו'), רק בשעה שהם מבקשים את האישור להעברה בטאבו לאחר חתימת החוזה.

ואז:
*יש להתחיל בהליכים בירוקראטיים כדי להתאים את ההיתר לבניה בפועל- הליכים שנמשכים חודשים ארוכים, עד שמצליחים להשיג את האישור המיוחל.
ובינתיים תהליך המכירה מתעכב.

*במקרים רבים כדי להתאים את הבניה להיתר, אין ברירה אלא להרוס את חריגות הבניה,
במצב כזה נוצר פער בין הנכס שהקונה ראה לבין הנכס שיימסר לו בפועל, דבר שעלול לגרום קשיים בתהליך המכירה, עד להפרת חוזה או הורדת מחיר. מקרה לדוגמא שקרה ברה"ע בשנה האחרונה דירת 3 חדרים בקומה אחרונה שהועמדה למכירה כדירה עם אופציה לחדר נוסף ותוספת מרפסת גג ונמכרה במחיר גבוה יותר מהשוק ב10,000 $, לאחר העסקה והעברת חלק מהסכום התברר שהשכנים התנגדו והאופציה לא כ"כ ממשית רק בתהליך ארוך ומשפטי שלא ברורים תוצאותיו והיה בעיה גדולה לאחר המכירה שהקונה רצה להוריד את פרמיית התוספת ששילם, בסוף עניין זה סודר אבל לאחר הרבה עוגמות נפש בין הצדדים.

*אי המצאת המסמכים עלולה לגרום לכך שלא יתאפשר להעביר את הנכס בטאבו בזמן
מצב שיכול לגרור סנקציות כספיות ע"י הקונים ואף טענות להפרת חוזה.

*המוכר עלול לגלות במקרים רבים כי חלים עליו היטלים שונים שלא היה מודע להם,
היטלים המגיעים לעיתים לסכומים משמעותיים שיכולים להשפיע על כדאיות העסקה.

מסקנה: כדאי לפני מכירת נכס לעשות את הבדיקות מול העירייה על הרחבות שונות כגון פרגולה ,מחסן וכדומה ולאשר אותם ובמקביל לבדוק לגבי הנכס שמיועד למכירה על אופציות בניה עתידיות אפשריות לא על סמך מידע משכנים אלא על סמך מידע מוצק מועדת תכנון ובניה.

בשנתיים האחרונות זמן מכירת דירה בממוצע עפ"י נתוני הלמס השתנו ל-11 חודשים לעומת 6 חודשים לפני שנתיים, בחודשים האחרונים נשאלתי הרבה פעמים לגבי דירות שעומדות למכירה, למה הדירות עומדות למכירה כל כך הרבה זמן, מה הבעיה שלהם?

אז רציתי לומר קבל עם ועולם היום בשונה מהעבר בעלי דירה חותמים בחוזה מכירה שהם מצהירים שהם לא מסתירים שום פגם מהותי בדירה ואם הם מסתירים פגם כזה אז הוא באחריותם.

שמעתי לא מעט פעמים על קונים שזכו כאשר תבעו מוכרים שהסתירו מהם מידע מהותי וזכו בתביעה כולל עוגמת נפש. אם אני יודע על דירה שיש איתה בעיה למשל באינסטלציה או שיושבת על מצבור גז, אני תמיד מעדכן את הקונים וכך צריכים לעשות כל המתווכים או המוכרים שמעמידים את ביתם למכירה. ולכן קונים יקרים תפסיקו לפחד מדירות שעומדות הרבה זמן למכירה, אני אישית קניתי דירה שעמדה 3 שנים למכירה ויצאה עליה שם רע שיש לה בעיה, ולאחר מגורים של מספר שנים אני אומר לכם שאין שום בעיה בדירה והכל היה רק סטיגמות. אני מציע לשאול את השאלות הנכונות, לבדוק בעירייה את האזורים הריקים מסביב לדירה לבדוק מה מתוכנן בעתיד באזור ולקבל החלטה שלא מונעת מפחד. ב-99% מהמקרים הכל תקין ואת ה-1% סימני שאלה פותרים בסעיף בחוזה.

חשוב לדעת שהמחיר של דירה /בית/מגרש אינו מופיע במחירון לוי יצחק (ואם מופיע לא נתפס בשטח התייחסות רצינית אליו) ואין בית שדומה בדיוק למשנהו ולכן המחיר תלוי בהרבה פרמטרים כגון: מיקום, חשיפה לרעש,שכנים, פוטנציאל, אפשרות בניה, מחירים מבוקשים באזור, מחירים שנמכרים בפועל ועוד.

המחיר אותו תפרסם את ביתך למכירה יהיה בעל משמעות חשובה לך ולרוכש. קשה מאוד לדעת מהו מחירו האמיתי של בית. מצד אחד, מחיר נמוך מידי יכול להביא למכירה מהירה של הבית אבל תוך הפסד מצד המוכר, מחיר נמוך מאוד אף יכול לגרום למתעניין לחשוד שאולי משהו לא בסדר עם הנכס. מצד שני, מחיר גבוה יכול להבריח קונים. אפילו אם בעל הנכס יודע שהוא מוכן לרדת במחיר, ייתכן והמתעניין לא ייקח זאת בחשבון ושני הצדדים לעולם לא יגיעו למשא ומתן ראשוני. המחיר הנכון הנו המחיר שניתן למכור את הדירה בזמן סביר ושתהליך המשא ומתן מתנהל סביב אזור ה-5% מהמחיר המבוקש.

בכדי להגיע להחלטה בשאלה החשובה של מהו למעשה המחיר הנכון לפרסם את הבית מומלץ לבדוק בכמה מקורות ולא להסתפק במקור אחד בלבד. ראשית, חשוב מאוד, להתייחס למחירים בשטח ולא למחירי תחושה. לעתים חברים או קרובי משפחה ישפיעו על החלטת המחיר בגלל קרבתם ודאגתם אך אין זו דעה מספקת לביסוס מחיר. במצב זה נכס עלול להיות משווק במחיר גבוה מידי ולא להימכר זמן רב ולסבול מזילות נכס (מצב בו הנכס יסבול מתדמית נמוכה כתוצאה מהימצאות "על המדף" זמן ממושך מדי) וכן להיפך – מצב בו הנכס נמכר במחיר נמוך מדי וישנה הרגשה של פספוס.

טיפים ועצות ראשוניות כיצד תשדרג את ביתך בהשקעה מינימאלית:
– אווררו את הבית, פתחו חלונות ותריסים.
– נקו וסדרו את הבית
– על הבית לשדר לקונה הפוטנציאלי "יש לי מקום כאן"
– יש להוציא רהיטים מיותרים מהבית זכרו את הפתגם "LESS IS MORE"
– פנו את המשטחים: השיש במטבח, שולחנות, שידות, רצוי שלא יהיה מונח עליהם דבר
– צבעו את הדירה בגוונים בהירים
– תנו דגשים חדשים עם תאורה
– תכניסו פרחים טריים ועציצים פורחים .

הכניסה לבית
הכניסה לבית זוהי קבלת הפנים, יצירת הרושם הראשוני חשובה מאד, והנה מספר טיפים על קצה המזלג:

• פנו חפצים מיותרים, המפריעים לכניסה
• הדלת צריכה להיפתח בקלות וללא חריקות אם הצירים חורקים יש לשמנם.
• דאגו שהכניסה לבית תהיה מוארת
• אם יש צורך צבעו את הדלת או שדרגו אותה
• עציץ בריא לפני הכניסה, יחולל פלאים

חדר המגורים

חדר המגורים צריך לשדר נינוחות והרגשה שכאן כדאי לשבת ולהתרווח, מספר הצעות בסיסיות:
• סדרו את הכורסאות/ ספה עם הפנים לכיוון הכניסה
• אם יש ספריה או מזנון פנו את כל החפצים מהמדפים שמעל גובה העין
• על התמונות שתלויות על הקיר לשדר אופטימיות ושמחה
• הוצאו תמונות של בני משפחה
• השתדלו לא להכביד עם ריהוט מיותר
• שטיחים צבעוניים וכבדים כדאי לפנות, ולהכניס שטיח חלק בגוון אחיד
• וילונות כהים וכבדים או בהדפסים צבעוניים כדאי להסיר
• בחלונות שניבטים מהם בתים שכנים תלו וילונות בהירים וקלים

חדר שינה

על חדר השינה לשדר נינוחות ושלווה, קמצוץ רעיונות ליצירת אוירה:
• רצוי וכדאי שהמיטה תהיה במקום שולט בחדר
• לא עם רגליים הפונות לכיוון הכניסה
• פנו ספריות ומדפים – עדיף ריק על מלא
• כיסוי מיטה ווילונות בגוונים אחידים שקטים וסולידיים

1. לפני רכישת הדירה מומלץ לפנות לאחד מסניפי הבנקים למשכנתאות, לקבלת מידע מלא ומעודכן שיאפשר תכנון והערכה פיננסית עוד לפני החתימה על חוזה קניית הדירה.

2. ההחזר החודשי המומלץ הוא עד גובה של 1/3 מההכנסה השוטפת והפנויה של המשפחה. אם אתם בחובות גדולים מומלץ לבחון בכלל את הכדאיות של לקיחת משכנתא.

3. מומלץ לעשות סקר בין הבנקים השונים בנושא גובה הריבית – יש לכך משמעות מרחיקת לכת – לעיתים מדובר על חסכון של עשרות אלפי שקלים לאורך זמן!

4. בנושא פרמיית ביטוח חיים וביטוח נכס מומלץ לבדוק את הכדאיות בחברת ביטוח – בדר"כ לאנשים צעירים כדאי לעשות ביטוח חיים בחברת ביטוח ולא בבנק – תבדקו את זה…

5. אם תבקשו יפה – יש בנקים שלא יגבו ממכם עמלה בגין פתיחת תיק… על עמלה זאת ניתן להתמקח!

6. בבנק יאמרו לכם "אם הריבית על המשכנתא גבוהה ואתם צופים ירידה בריבית – מומלץ לקחת משכנתא על בסיס ריבית משתנה" בדרך כלל בשנה הראשונה הריבית המשתנה היא טובה יותר… אח"כ היא עולה על הריבית הקבועה… תשאלו כל מי שלקח משכנתא עם ריבית משתנה… לפעמים אני חושב שזהו גימיק שיווקי שנועד לדפוק את אלו שלוקחים משכנתא עם ריבית משתנה… ומסקירת שוק לאורך שנים, מי שלקח משכנתא עם ריבית משתנה לאורך זמן הפסיד. משכנתא זה לא קזינו לדעתי כדאי לקחת משכנתא עם ריבית קבועה.. או משכנתא בריבית פריים ללא עמלת פירעון מוקדם. ולאחר סקר ריביות בכל הבנקים!

7. מומלץ לקחת משכנתא עם תחנות יציאה גמישות ללא עמלות פירעון מוקדם מיותרות – שימו לב לאותיות הקטנות בנושא הזה בהסכם.

8. בכל הזדמנות שיש לכם הקטינו את חבות המשכנתא שלכם – גובהה ההחזר הנומינלי הסופי ללא החזרים יכול להגיע גם למעלה מפי שלוש ממה שלקחתם.

9. השתמשו ביועצי משכנתאות לבדיקת החזר חודשי ישנם גם באתרי הבנקים באינטרנט אפשרות לחישוב  יש לזכור שלקיחת משכנתא היא זהה לקניית  "מוצר" – אפשר להתמקח על הריבית, על עמלת פתיחת תיק – מי שיהיה יותר שירותי ויבוא לקראתכם תקנו את ה"מוצר" אצלו!