מידע בנושא מיסוי
מידע בנושא מיסוי
מס הרכישה הוא מס מוזר. בדרך כלל, כאשר מוכרים נכס (דירה, רכוש, ניירות ערך - מניות, אגרות חוב וכו’) המוכרים צריכים לשלם מס על הרווח (ההפרש בין התמורה לבין העלות), ויש בזה הגיון: מיסים משולמים רק על רווחים.
מבחינה זו, מס הרכישה הוא יוצא מן הכלל.
מס רכישה משולם כאשר רוכשים דירה, לא כאשר מוכרים אותה ברווח (כי אז מדובר במס שבח – מס על רווח ההון על השבח של הדירה). בשלב הרכישה אין רווח, אלא השקעה בלבד. אז על מה ולמה משולם מס כבר בשלב זה?
מס הרכישה נקבע מאילוצי תקציב ומתוך ניסיון להשפיע על שוק הדירות ועל המחירים בו, במיוחד על שוק הדירות להשקעה. המס הזה אינו זהה לכולם: לרוכשי דירה יחידה יש פטור עד תקרה מסוימת, בעוד למשקיעים להם כמה דירות יש מס בשיעור גבוה יותר! המס הזה משחק תפקיד חשוב בניסיון של המדינה לווסת את שוק הדירות ולהקטין את הביקושים לדירות, בעיקר מצד משקיעים.
קונים דירה ורוצים למכור את הנוכחית? יש לכם שנה
ומה קורה אם מדובר ברוכש דירה, שמחזיק בשתי דירות אך אינו משקיע? אחרי ככלות הכול, יש רבים שקודם קונים דירה ורק אחר כך מוכרים – ולכן יש תקופת ביניים שהם מחזיקים בשתי דירות. רשויות המס מבינות ומקבלות את המצב הזה, ולכן יש פטור ממס רכישה על הדירה אם בטווח של השנתיים הקרובות הנישום ימכור את הדירה הקודמת שבבעלותו. אבל, זה עומד להשתנות. בתוכנית שר האוצר, משה כחלון, יש התייחסות משמעותית למס רכישה. כחלון מתכוון לשנות את שיעורי המס לרוכשי דירה שנייה, לצד שינוי בתקופת ההמתנה המותרת לרוכשי דירות למכור את דירתם הקודמת.
ראשית, מס רכישה למשקיעים יעלה ל-8% על דירה שמחירה עד 5.1 מיליון שקל (בעבר מס רכישה היה 5%-7%) ול-10% לדירה שמחירה עולה על 5.1 מיליון שקל (לעומת 8%-10%). בנוסף לכך, הופחתה תקופת ההמתנה המותרת למשפרי דיור. עד כה, כאמור, מי שרכש דירה ומכר את דירתו הקודמת בטווח של עד שנתיים לא נחשב כמחזיק שתי דירות ולכן שילם מס רכישה מופחת. מעכשיו, הטווח מצטמצם לשנה בלבד! המהלכים האלו במס הרכישה בתוכנית כחלון, צפויים להפחית בצורה משמעותית מאוד את מספר השחקנים בשוק הדירות להשכרה.
מי ירצה ויוכל לקנות דירה במס רכישה כל כך גבוה (סוג של קנס), כדי שאחר כך הדירה תושכר? ככל שהקנס גבוה יותר, כך התשואה של בעל הדירה יורדת וחשוב יותר מכך: מדובר בעלות ש”הולכת לאיבוד” כבר בעת הרכישה, קרי: בהפסד מיידי לרוכש. המוטיבציה של משקיעים לרכוש דירות תפחת מאוד, וזה בעצם מה ששר האוצר כחלון רוצה – להוציא אותם מהשוק. הוצאת המשקיעים מהשוק תגדיל את היצע הדירות המיועד לרוכשי דירה ראשונה/או משפרי דיור. אם ההיצע גדל, צפוי שהביקושים ייענו ולכן הכוח במשא ומתן אמור לעבור לרוכשים, והתקווה היא שזה יתבטא גם במחירי הדירות.
עם זאת, החיסרון הבולט במהלך של העלאת מס רכישה הוא השינוי במצבם של שוכרי הדירות. פחות דירות למשקיעים, משמע פחות דירות להשכרה. מצב זה עלול, כמובן, להוביל לעלייה במחירי השכירות.
מהי בכלל דירת מגורים?
ההגדרה המשפטית אולי יבשה ומשעממת, אבל אל תוותרו על הפרק הבא. זו נקודת המוצא להבנת הסטטוס של הדירה שאתם רוכשים, הבנה שעשויה לחסוך לכם תשלום של מס רכישה. מס רכישה משולם בעת רכישת נכסים וקרקעות, כאשר יש הקלות ומדרגות שונות (מדרגות בשיעורי המס) אם מדובר בדירת מגורים.
אבל, מהי בעצם דירת מגורים?
ההסבר לכך נמצא בסעיף 9(ג) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה). בסעיף זה מוגדרת “דירת מגורים” לצורכי מס רכישה כדירה המשמשת או המיועדת לשמש למגורים. ככלל, דירת מגורים היא דירה שבנייתה נסתיימה, דירה שמתאימה כבר לשמש למגורים (ואינה בתהליך בנייה, גם לא בתהליכים סופיים).
עולה השאלה מה קורה אם רוכשים דירה מקבלן והיא עדיין לא הושלמה.
ובכן, במקרים של רכישת דירה מהקבלן, יש לבחון את התחייבות הקבלן. אם רוכשים דירה מקבלן ואין התחייבות מצדו לסיים את בניית הדירה, אזי הדירה לא נחשבת דירת מגורים ושיעור מס רכישה עליה יהיה כמו על קרקע (מס בשיעור גבוה). אם הקבלן מתחייב בהסכם העסקה להשלים את בניית הדירה, אזי הדירה נחשבת כדירת מגורים לצורך תשלום מס רכישה, ויש הקלות בשיעורי המיסוי (לפי מדרגות – פירוט בהמשך).
רוכש של דירת מגורים שתשמש כולה או רובה לצורכי עסק ולא לצורכי מגורים, אינו זכאי לשיעורי מס רכישה מדורגים החלים על דירת מגורים. במקרה כזה, שיעור מס הרכישה בעת רכישת הדירה יהיה מלא וגבוה יותר. למעשה, רק בעת רכישת דירת מגורים יש הקלה משמעותית במס רכישה.
מדרגות מס רכישה
שיעורי מס הרכישה בגין רכישת דירת מגורים על ידי יחיד שזו דירתו היחידה, מדורגים:
עד מדרגה ראשונה, שיעור המס הוא 0%; המדרגה השנייה כבר מחויבת בשיעור מס של 3.5%;
המדרגה השלישית – 5%; הרביעית – 8%; והאחרונה – 10%.
חשוב לציין שהמדרגות האלו מתעדכנות לעיתים תכופות, כמעט בתדירות של החלפת ממשלות. מעבר לכך יש תכנוני מס שקשורים למעמדכם מול רשויות המס, ולמרות שהרוב הגדול משלם מיסים שוטפים לפי המדרגות יש חריגים לא מעטים – וכדאי לכם לבדוק את זכויותיכם.חשוב להדגיש: “רוכש הדירה” אינו בהכרח יחיד, אלא תא משפחתי – רשות המיסים מתייחסת לכל התא המשפחתי, כולל בני זוג וילדים מתחת לגיל 18.
המשמעות היא כי אם לבת הזוג (לרבות ידועה בציבור) יש דירה, הרוכש לא ייחשב כבעל דירה יחידה.
מה המצב בהעברת נכס בין בני זוג בהליך גירושים?
פעולה כזו לא נחשבת עסקה במקרקעין ולכן אין עליה מס רכישה. עם זאת, חשוב מאד להקפיד שבהסכם הגירושים יהיה סעיף שמאפשר אותה. אם בני זוג הרוכשים דירה כשלאחד יש דירה נוספת ולשני לא, אזי כל אחד מהם ישלם לפי מדרגות מס הרכישה המתאימות לו לפי שווי הדירה כולה, חלקי שניים. לא ממש הגיוני, אבל זה החוק!
